上述诸多担忧不无道理，2008年底刺激“刚需”的政策确实引发了性需求的膨胀和房价的报复性反弹，问题的关键是如何界定“刚需”刺激政策的覆盖范围。事实上，不管是研究鼓励“刚需”的刺激政策，还是研究鼓励非投机住房消费的刺激政策，不外乎在首次购房需求和改善性购房需求中做文章。
首次购房需求毫无疑问应当获得政策支持，关键是此前被限购、限贷所冻结的部分改善性需求是否应该被纳入此次刺激政策的范畴。性需求和改善性需求在购房时是难以区分的，只能在购买后房屋的具体用途上区分，即自住还是出租或出售。因此，我们无法在购房资格或优惠准入的环节区分改善性需求和性需求，问题的关键是控制房价上涨预期导致的欲望。如果将改善性需求也纳入此次政策优惠覆盖的范畴，2009-2010年性购房盛宴和房价报复性反弹的一幕将会又一次上演。
好在管理层对这一问题的认识还是比较清楚的，这也是为何佛山、芜湖、上海等地政策松绑无一例外地被叫停的原因。这些城市出台的政策尽管在表现形式上无一例外地打着鼓励“刚需”或非投机性购房的幌子，实质上却无法或无意控制投机等非合理需求的卷土重来。因此，此轮刺激“刚需”入市的政策只能针对首次购房人群，而不会将改善性需求纳入。
针对首套房的优惠也并不会引发性需求反弹和房价上涨。首套房在购房资格准入上的边界清楚，准入的难度和成本很小，不会像改善性需求那样无法在实际购房行为上厘清与性需求的区别。限购、限贷政策执行一年有余比较成熟并将继续执行，包括性需求在内的非合理需求基本被抑制。
另外，首次购房者占主体的市场微观结构下需求与房价反向变动，这不同于性需求主导下需求与房价正向变动。目前，首套房购置成本中，不管是房价水平，还是按揭贷款利率和税费负担，均处于历史最高水平或近几年的高位，以自住需求为主体的市场还不稳定。因此，针对首套房优惠政策的常态化和制度化，有利于巩固自住需求为主体的市场，有利于住房市场向民生化方向的发展。
现在的房价是怎样个情况？
上述诸多担忧不无道理，2008年底刺激“刚需”的政策确实引发了性需求的膨胀和房价的报复性反弹，问题的关键是如何界定“刚需”刺激政策的覆盖范围。事实上，不管是研究鼓励“刚需”的刺激政策，还是研究鼓励非投机住房消费的刺激政策，不外乎在首次购房需求和改善性购房需求中做文章。
首次购房需求毫无疑问应当获得政策支持，关键是此前被限购、限贷所冻结的部分改善性需求是否应该被纳入此次刺激政策的范畴。性需求和改善性需求在购房时是难以区分的，只能在购买后房屋的具体用途上区分，即自住还是出租或出售。因此，我们无法在购房资格或优惠准入的环节区分改善性需求和性需求，问题的关键是控制房价上涨预期导致的欲望。如果将改善性需求也纳入此次政策优惠覆盖的范畴，2009-2010年性购房盛宴和房价报复性反弹的一幕将会又一次上演。
好在管理层对这一问题的认识还是比较清楚的，这也是为何佛山、芜湖、上海等地政策松绑无一例外地被叫停的原因。这些城市出台的政策尽管在表现形式上无一例外地打着鼓励“刚需”或非投机性购房的幌子，实质上却无法或无意控制投机等非合理需求的卷土重来。因此，此轮刺激“刚需”入市的政策只能针对首次购房人群，而不会将改善性需求纳入。
针对首套房的优惠也并不会引发性需求反弹和房价上涨。首套房在购房资格准入上的边界清楚，准入的难度和成本很小，不会像改善性需求那样无法在实际购房行为上厘清与性需求的区别。限购、限贷政策执行一年有余比较成熟并将继续执行，包括性需求在内的非合理需求基本被抑制。
另外，首次购房者占主体的市场微观结构下需求与房价反向变动，这不同于性需求主导下需求与房价正向变动。目前，首套房购置成本中，不管是房价水平，还是按揭贷款利率和税费负担，均处于历史最高水平或近几年的高位，以自住需求为主体的市场还不稳定。因此，针对首套房优惠政策的常态化和制度化，有利于巩固自住需求为主体的市场，有利于住房市场向民生化方向的发展。